VERMÖGENSPLAN - Die vermietete Immobilie als Kapitalanlage

Eine vermietete Immobilie stellt eine von der Inflation unabhängige lukrative Kapitalanlage dar.
VERMÖGENSPLAN betrachtet diese Anlageform unter dem Gesichtspunkt "bar bezahlt" und "voll finanziert".

Im Immobilienbereich zählen im Wesentlichen nur die Faktoren "Lage" und "Kaufpreis". Wenn diese Punkte stimmen, ist alles andere zweitrangig. Bei einer Immobilie in einem Ballungsgebiet ist der meist befürchtete Leerstand sehr unwahrscheinlich. Wenn außerdem der Zustand einwandfrei ist, sollten sich böse Überraschungen vermeiden lassen. In einem solchen Fall kommt es nur noch auf das Verhältnis "Kaufpreis / Mietertrag" - der s.g. "Mietrendite" an. Wichtig ist hier ein Verhältnis oberhalb des langfristigen Darlehenszinses !!!
Bei Immobilien handelt es sich vordergründig um echte Substanzwerte, die jede Krise ohne einen Schaden überlebt haben (Ausnahme Zerstörung bei Kriegen). Wirtschaftsflauten, die Firmen in Konkurse jagen und damit auf Aktionärseite zu Verlusten führen, echte Weltwirtschaftskrisen, die zwanzigjährige Seitwärtsbewegungen nach sich zogen und damit jedes Investment weit unterhalb von 10% Rendite hielten und echte Kollapse, die zu Geldentwertungen, Währungsreformen und Hyperinflationen führten und damit Geldwerte jeder Art über Nacht wertlos werden ließen, konnten Immobilien-Werten nichts anhaben. Immobilien sind Substanzwerte und damit weitestgehend unabhängig von allen Krisen. Im Übrigen ist die Wertsteigerung einer Immobilie auch nicht entscheidend für eine derartige Investition.
 
Die Immobilie hat demnach einen ganz anderen Reiz, als ein "Investment mit hoher Rendite" zu sein. Zur Argumentation unterscheiden wir die bar bezahlte und die fremdfinanzierte Immobilie:

• Die Investition von beispielsweise 150.000 Euro in eine "bezahlte Immobilie" verspricht sicherlich keine übergroßen Renditen. Denn wie zuvor gesagt, werben seriöse Immobilienverkäufer nicht mit großen Wertsteigerungen - und selbst diese wären ja nur beispielsweise 4%. Der eigentliche Blick gilt daher eher der Mietrendite, also der Mieteinnahme im Verhältnis zum Kaufpreis. Ab einer Mietrendite von 6% (Beispielmiete 9.000 Euro p.a. bei Kaufpreis 150.000 Euro) ist die "bezahlte Immobilie" dann schon interessant. Denn dieser Mietzins steigt über die Jahre sogar konsequent an, was einzigartig bei dieser Kapitalanlage ist und unterliegt keinen Schwankungen (bis auf Zahlungsausfälle durch Leerstand).
   
• Sehr viel interessanter ist aber die "fremdfinanzierte Immobilieninvestition". Denn hier hat der Investor - je nach Angebot - kaum einen Eigenkapitaleinsatz zu bringen und verdient dennoch. In wiefern? Der Investor erwirbt beispielsweise für einen Eigenaufwand von wenig bis nichts eine Immobilie im Wert von z.B. 150.000 Euro. Bei einer Zinskondition von 4,5% und 1% Tilgung beträgt die Hypothekenbelastung des resultierenden Darlehens von 162.750 (Kaufpreis + 8,5% Nebenkosten) rund 9.000 Euro im Jahr. Hat man wie im obigen Beispiel eine Immobilie mit einer Mietrendite von 6% erworben, so trägt sich die Finanzierung aus den laufenden Mieteinnahmen. (Unberücksichtigt bleiben hier zusätzliche Kosten für Instandhaltung, Rücklagen, Verwaltung, ect. z.B. in Höhe 200 EUR pro Monat)
  Und jetzt kommt das Spannende: Die Inflation allein sorgt für Gewinne beim Investor: Nehmen wir an, die Inflation beträgt 2,5% jährlich. Diese Wert dürfte sicherlich mehr als realistisch und eher untertrieben als übertrieben sein. Durch den Inflationsausgleich würde der Wert der Immobilie in 10 Jahren von 150.000 um 42.013 auf 192.013 steigen. Bei einem Sparplan mit 8% Netto-Rendite wäre hierfür ein monatlicher Sparbetrag von 229 EUR notwendig.

Inflationsrate		1,0%	1,5%	2,0%	2,5%	3,0%
Kaufpreis		150.000	150.000	150.000	150.000	150.000
8,5% Kaufnebenkosten		12.750	12.750	12.750	12.750	12.750
Finanzierungsbedarf		162.750	162.750	162.750	162.750	162.750
4,5% Darl.Zins + 1% Tilg. (p.a.)		8.952	8.952	8.952	8.952	8.952
6% Netto-Mietrendite (p.a.)		9.000	9.000	9.000	9.000	9.000
Restschuld nach 10 Jahren		142.240	142.240	142.240	142.240	142.240
Wert nach 10 Jahren		165.693	174.081	182.849	192.013	201.587
Verkaufserlös nach 10 Jahren		23.453	31.841	40.609	49.773	59.347
Monatlicher Sparbetrag für o.g. Verkaufserlös bei einer alternativen Anlageform mit einem Sparzins von:	8%	128	174	222	272	324
	6%	143	192	248	304	362
	4%	159	216	276	338	403

Überlegen Sie selbst, welches Szenario bei 200 EUR Nebenkosten bzw. 200 EUR Sparbetrag für die nächsten 10 Jahre wahrscheinlicher ist:
-Eine durchschnittliche Inflationsrate von 2,0% und mehr
oder
-ein 10jähriger Sparplan mit einem Netto-Ertrag von mindestens 8%
Kaufen Sie eine fremdgenutzte Immobilie - oder werden Sie über einen "geschlossenen Immobilienfonds" Teilhaber einer solchen

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